Bonus Edilizi 2026: guida veloce alle detrazioni fiscali per la casa

La Legge di Bilancio per il 2026 conferma il quadro normativo in materia di bonus edilizi definito dalla manovra 2025.

Tutte le principali agevolazioni fiscali per la casa – Bonus ristrutturazione, Ecobonus, Sismabonus garantiscono:

• una detrazione in 10 anni pari al 36% nel biennio 2025/2026 e al 30% a partire dal 2027;
• una maggiorazione del 50% per le abitazioni principali nel biennio 2025/2026;
• una maggiorazione del 36% per le abitazioni principali nel 2027.

E’ confermato lo stop definitivo alle agevolazioni previste dal Superbonus, mentre c’è la conferma anche per il 2026 del Bonus mobili.

Si ferma alle spese sostenute fino al 31 dicembre 2025 il Bonus barriere architettoniche al 75% per le spese sostenute per ascensori e montacarichi, per elevatori esterni all’abitazione, per la sostituzione di gradini con rampe.

Non si torna indietro rispetto all’esclusione da tutti i bonus edilizi – prevista nella Legge di Bilancio 2025 – delle caldaie alimentate unicamente da combustibili fossili, ossia le caldaie a condensazione, a meno che non siano inserite in un sistema ibrido (composto da caldaia a condensazione e pompa di calore) o predisposte ad esse.

Il 2026 è indubbiamente l’anno del Conto Termico 3.0 la nuova versione dell’incentivo per l’efficientamento energetico e la produzione di energia termica da fonti rinnovabili attiva dal 25 dicembre 2025.

Quali bonus edilizi sono attivi nel 2026?

Bonus	Massimale di spesa	Detrazione 2025	Detrazione 2026	Detrazione 2027
BONUS RISTRUTTURAZIONE Prevede una detrazione fiscale in 10 anni per interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati su parti comuni di edifici residenziali e su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale e relative pertinenze.	96.000	36% / 50%	36% / 50%	30% / 36%
BONUS MOBILI Prevede una detrazione fiscale in 10 anni per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici di classe energetica elevata, collegati a interventi di recupero edilizio, finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione.	5.000	50%	50%	NON PREVISTO
ECOBONUS Prevede una detrazione fiscale in 10 anni per interventi di miglioramento dell’efficienza energetica su tutti i tipi di immobili (cappotto termico, pompe di calore, caldaie, etc.) con particolare attenzione all’adozione di tecnologie basate sulle fonti rinnovabili di energia.	Massimali diversi a seconda dello specifico intervento	36% / 50%	36% / 50%	30% / 36%
SISMABONUS Prevede una detrazione fiscale in 10 anni per interventi antisismici, con particolare attenzione alla sicurezza statica degli edifici, inclusi quelli situati nei centri storici.	96.000	36% / 50%	36% / 50%	30% / 36%
SISMABONUS ACQUISTI Prevede una detrazione fiscale in 10 anni a favore dell’acquirente di immobili oggetto di interventi per la riduzione del rischio sismico effettuati da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici effettuati nei Comuni che si trovano in zone classificate a “rischio sismico 1-2-3”,	96.000	36% / 50%	36% / 50%	30% / 36%
BONUS ACQUISTO IMMOBILI RISTRUTTURATI Prevede una detrazione fiscale in 10 anni per l’acquisto di unità abitative in edifici ristrutturati da imprese di costruzione, ristrutturazione o cooperative edilizie, che devono vendere o assegnare gli immobili entro 18 mesi dalla fine dei lavori	96.000	36% / 50%	36% / 50%	30% / 36%
BONUS ACQUISTO E COSTRUZIONE BOX PERTINENZIALI Prevede una detrazione fiscale in 10 anni per l’acquisto o la realizzazione di box auto e posti auto pertinenziali	96.000	36% / 50%	36% / 50%	30% / 36%
BONUS BARRIERE ARCHITETTONICHE Prevede una detrazione fiscale in 10 anni per gli interventi finalizzati al superamento o all’abbattimento delle barriere architettoniche.	Massimali diversi a seconda dello specifico intervento	75%	NON PREVISTO	NON PREVISTO
SUPERBONUS Prevede una detrazione fiscale in 10 anni per interventi di efficientamento energetico e adeguamento sismico	Massimali diversi a seconda dello specifico intervento	65% solo sulle spese avviate al 15 ottobre 2024	solo per le aree colpite da sisma a determinate condizioni	NON PREVISTO

 

Bonus edilizi 2026: gli interventi ammessi

 Nel 2026 i bonus fiscali per la ristrutturazione edilizia, la riqualificazione energetica Ecobonus e l’adeguamento sismico Sismabonus non subiscono la decurtazione prevista dalla Legge di Bilancio 2025, ma sono prorogate per il 2026, alle stesse condizioni previste per l’anno 2025 (50% per gli interventi sull’abitazione principale e al 36% per tutti gli altri casi).

Superbonus 110% nel 2026 solo per ricostruzione post-sisma 2016

Il decreto Omnibus aveva già previsto la proroga del Superbonus al 110% a tutto il 2026 per gli interventi effettuati nei comuni dei territori colpiti da eventi sismici verificatisi nelle regioni Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria il 6 aprile 2009 e a far data dal 24 agosto 2016 dove sia stato dichiarato lo stato di emergenza.

In questo caso, la proroga riguarda esclusivamente i casi nei quali è esercitata l’opzione per la cessione del credito o lo sconto in fattura, nei limiti in cui ciò è ancora consentito ai sensi dell’art. 2 del D.L. 11/2023, comma 3-ter.1, quindi per gli interventi attuati con procedimenti edilizi avviati dopo il 30 marzo 2024, anche per le spese sostenute e rendicontate nel 2026.

Sono esclusi dalla proroga gli interventi agevolati con il Superbonus rafforzato.

La Legge di Bilancio 2026 estende la disposizione agli interventi iniziati prima del 30 marzo 2024. Per questa specifica misura attendiamo il testo definitivo per la conferma.

Inoltre, per favorire il completamento della ricostruzione delle unità immobiliari private distrutte o danneggiate dagli eventi sismici verificatisi a far data dal 1° aprile 2009 nei territori dei comuni interessati dai medesimi eventi in cui sia stato dichiarato lo stato di emergenza, i Commissari straordinari sono autorizzati a riconoscere un incremento del contributo per la ricostruzione, destinato a coprire le spese eccedenti il contributo concedibile per la ricostruzione privata per le istanze presentate fino al 31 dicembre 2024, fino a concorrenza del costo degli interventi, rimaste a carico dei beneficiari in conseguenza del mancato completamento delle opere interessate dall’esercizio delle opzioni per la cessione del credito o per lo sconto in fattura.

Sono escluse dal contributo le unità immobiliari realizzate, anche parzialmente, in violazione delle norme urbanistiche, edilizie o di tutela paesaggistico-ambientale, salvo che sia intervenuta sanatoria.

Bonus Mobili confermato, stop al Bonus Barriere Architettoniche

È confermato anche per il 2026 il Bonus mobili al 50% con tetto di spesa a 5mila euro sia sulla prima che sulla seconda casa; non è invece prevista la proroga del Bonus barriere architettoniche al 75% in scadenza a fine anno.

 

Bonus edilizi e abitazione principale: quando scatta il 50%

La maggiorazione della detrazione al 50% per le spese sostenute negli anni 2025 e 2026 e al 36% per quelle sostenute nel 2027 spetta a condizione che:

• il contribuente sia titolare di un diritto di proprietà(compresa la nuda proprietà e la proprietà superficiaria) o di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare (usufrutto, uso, abitazione);
• l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale.

Per il riconoscimento della maggiorazione, è necessario che, in relazione alle spese sostenute dal 1° gennaio 2025, il contribuente risulti titolare del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare al momento di inizio dei lavori o di sostenimento della spesa, se antecedente.

Attesa la limitazione operata dalla norma, che si riferisce solo ai proprietari o ai possessori dell’immobile oggetto degli interventi in quanto titolari di altro diritto reale di godimento, la maggiorazione non spetta al familiare convivente né al detentore dell’immobile (ad esempio, il locatario o il comodatario) che possono applicare, nel rispetto di ogni altra condizione, la detrazione nella misura del 36 per cento delle spese sostenute nel 2025 e nel 2026 e del 30 per cento delle spese sostenute nel 2027.

“per abitazione principale si intende quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente. Non si tiene conto della variazione della dimora abituale se dipendente da ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’unità immobiliare non risulti locata”.

Coerentemente, ai fini dell’applicazione della detrazione con l’aliquota più elevata con il requisito della destinazione dell’unità immobiliare ad abitazione principale, rientra in tale nozione anche l’unità immobiliare adibita a dimora abituale di un familiare del contribuente (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado, ai sensi dell’articolo 5, comma 5, del TUIR).

Resta inteso che, nell’ipotesi in cui sia teoricamente possibile effettuare la scelta in relazione a due immobili, uno adibito a propria dimora abituale e un altro adibito a dimora abituale di un proprio familiare, occorre far riferimento esclusivamente all’immobile adibito a dimora abituale del titolare dell’immobile, a nulla rilevando che il secondo immobile sia adibito a dimora abituale di un familiare.

La maggiorazione spetta, inoltre, nel caso in cui gli interventi siano realizzati su pertinenze o su aree pertinenziali, già dotate del vincolo di pertinenzialità con l’unità immobiliare adibita ad abitazione principale, anche se realizzati soltanto sulle pertinenze in questione.

Anche ai fini della fruizione dell’aliquota maggiorata per la detrazione per l’acquisto o la costruzione di box o posti auto pertinenziali, l’acquirente deve adibire ad abitazione principale l’immobile di cui il box o il posto auto costituisce pertinenza entro il suddetto termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui fruisce per la prima volta della detrazione.

Nel caso in cui gli interventi agevolati riguardino parti comuni degli edifici, si ritiene che la maggiorazione debba essere applicata alla quota di spese imputata al singolo condomino, ammessa alla detrazione nel rispetto degli altri requisiti previsti dalla norma, se il medesimo è proprietario o titolare di diritto reale di godimento dell’unità immobiliare destinata ad abitazione principale.

Qualora siano rispettati i requisiti per accedere alla maggiorazione dell’aliquota di detrazione per gli interventi sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale, il contribuente può continuare a beneficiare dell’aliquota maggiorata anche se nel corso dei successivi periodi d’imposta di fruizione della detrazione l’immobile non è più destinato ad abitazione principale.

Alla luce di queste precisazioni, è importante precisare che le aliquote maggiorate non si applicano:

• ai familiari detentori dell’immobile adibito ad abitazione principale che non sono titolari di diritto di proprietà o altro diritto reale;
• alle imprese per cui non vale il criterio dell’abitazione principale.

 

Si può chiedere la detrazione fiscale per la caldaia a condensazione?

La legge di Bilancio 2025 ha stabilito che a partire dal 2025 sono escluse dalle agevolazioni fiscali per gli interventi edilizi le spese per gli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili.

L’Agenzia delle Entrate chiarisce che sono escluse dalle detrazioni fiscali le caldaie a condensazione e i generatori d’aria calda a condensazione, alimentati a combustibili fossili.

L’esclusione non si applica, invece, a:

• microcogeneratori, quand’anche siano alimentati da combustibili fossili;
• generatori a biomassa;
• pompe di calore ad assorbimento a gas, il cui bruciatore assolve a una diversa funzione, considerato, altresì, l’elevato grado di rinnovabilità dell’energia fornita per la copertura degli usi finali.

Possono continuare a beneficiare dell’agevolazione i sistemi ibridi costituiti da una pompa di calore integrata con una caldaia a condensazione, assemblati in fabbrica ed espressamente concepiti dal fabbricante per funzionare in abbinamento tra loro, così come disciplinati dal D.M. 6/08/2020.

Tenuto conto di quanto previsto dalla Direttiva Case green, che “per installazione intende l’acquisto, l’assemblaggio e la messa in funzione di una caldaia unica”, nonostante il comma 55 della legge di bilancio 2025 si riferisca solo agli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili, si ritiene che, con riferimento al Bonus Ristrutturazione, siano esclusi dalla detrazione anche gli interventi di nuova installazione delle caldaie a condensazione.

Le spese non più ammesse a detrazione ai sensi dell’Ecobonus e del Bonus Ristrutturazione sono quelle sostenute negli anni 2025, 2026 e 2027 per gli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili come sopra declinati.

Resta fermo che sono ammesse alle agevolazioni le spese sostenute fino al 31 dicembre 2024, in relazione ai predetti interventi, anche se gli stessi sono realizzati o completati dal 1° gennaio 2025.

Ristrutturazioni edilizie: il plafond per le spese detraibili

L’accesso ai bonus edilizi 2026 trova un ulteriore limite nel nuovo plafond familiare per le spese detraibili. Dal 2025 i contribuenti devono fare attenzione a non superare il nuovo tetto massimo previsto per le spese da portare in detrazione come spese per l’istruzione, ristrutturazioni edilizie e contributi previdenziali e assistenziali.

Il nuovo articolo 16-ter del Tuir – introdotto dalla Legge di Bilancio 2025  prevede infatti un significativo limite alle detrazioni Irpef dei contribuenti che, dal 2025, conseguiranno redditi superiori a 75mila euro.

La norma fissa un tetto agli oneri e alle spese eleggibili ai fini del computo delle detrazioni. A tal fine vengono individuati specifici massimali, calcolati in base a due variabili: il reddito complessivo dichiarato dal contribuente e la sua situazione familiare. Il calcolo dei massimali prevede i seguenti step:

• l’individuazione di un valore di riferimento in base al reddito dichiarato;
• l’applicazione di un coefficiente calcolato in relazione al numero dei figli fiscalmente a carico presenti nel nucleo familiare del contribuente.

Con la prima operazione vengono identificate due classi:

• chi ha un reddito tra i 75mila e i 100mila euro può portare in detrazione fino a un massimo di 14mila euro;
• chi ha un reddito oltre i 100mila, può detrarre fino a 8mila euro.

La Circolare 6/2025 ricorda che, ai sensi del comma 6 del nuovo articolo 16-ter del TUIR, ai fini del computo dell’ammontare degli oneri e delle spese detraibili, il reddito complessivo deve essere assunto al netto del reddito dell’unità immobiliare adibita ad abitazione principale e di quello delle relative pertinenze.

A tali valori dovrà essere applicato lo specifico coefficiente familiare pari a:

• 0,50 se nel nucleo familiare del contribuente non vi sono figli fiscalmente a carico;
• 0,70 se ve ne è uno;
• 0,85 se ve ne sono due;
• 1 se ve ne sono più di due o se ne è presente almeno uno con disabilità.

La Circolare 6/2025 precisa che, per l’individuazione del numero dei figli fiscalmente a carico in base al quale determinare il coefficiente da applicare ai sensi del citato comma 3, deve farsi riferimento al numero dei figli che risultano fiscalmente a carico nell’anno di sostenimento delle spese e degli oneri detraibili.

In base a questi coefficienti, sono previsti 8 massimali possibili:

Reddito	Importo base	Importo massimo oneri e spese ammessi in detrazione
		Nessun figlio a carico (coefficiente 0,5)	Un figlio a carico (coefficiente 0,7)	Due figli a carico (coefficiente 0,85)	Tre o più figli o almeno un figlio con disabilità a carico (coefficiente 1)
Superiore a 75.000 euro fino a 100.000euro	14.000 euro	7.000 euro	9.800 euro	11.900 euro	14.000 euro
Oltre i 100.000 euro	8.000 euro	4.000 euro	5.600 euro	6.800 euro	8.000 euro

 

Sono escluse dal computo dell’ammontare complessivo degli oneri e delle spese soltanto le spese sanitarie e le somme investite nelle start up e nelle Pmi innovative, oltre agli interessi passivi sui mutui e ai premi di assicurazione relativi a contratti stipulati entro il 31 dicembre 2024 e alle rate delle spese sostenute entro la stessa data.

Sono escluse dall’ammontare massimo degli oneri e delle spese ammessi in detrazione anche le spese che danno diritto a detrazioni forfetarie, poiché in questi casi la quantificazione effettiva delle spese sostenute non è rilevante ai fini della fruizione della detrazione

I nuovi limiti non hanno effetto retroattivo e si applicano solo alle nuove spese, ossia a quelle effettuate a partire dal 2025.

In base a questo nuove norme, per chi ha un reddito superiore a 75mila euro c’è il rischio che non tutte le spese di ristrutturazione potranno essere portate in detrazione o che si dovranno selezionare quelle da portare in detrazione per massimizzare i benefici fiscali e ridurre al minimo la perdita degli sconti offerti dal Fisco.

Fonte: BIB Lus By ACCA del 01/01/2026